재산세 과세기준일 및 재산세 계산방법

• 재산세 과세기준일은 6월 1일입니다. 그날 소유자가 1년치를 전부 냅니다. 며칠 가졌는지는 따지지 않습니다
• 공시가격 5억 원 1세대 1주택이면 고지서가 62만 원쯤 나옵니다. 잔금일이 하루 어긋나면 이 62만 원의 주인이 통째로 바뀝니다
• 파는 쪽은 5월 31일까지, 사는 쪽은 6월 2일 이후로. 원하는 방향이 정반대라 이건 협상 대상이 됩니다
• 1세대 1주택 특례세율은 2026년분이 마지막으로 적혀 있습니다. 조문 끝에 "2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효"

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재산세 과세기준일은 6월 1일 하루입니다. 여기서 과세기준일이란 그 세금을 누가 낼 사람인지 가려내는 날을 말합니다. 그날 소유자로 잡힌 사람이 그해 1년치를 전부 내고, 며칠을 가졌는지는 따지지 않아요. 근거 조문은 딱 한 문장입니다.

제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

단서도 예외도 일할계산도 없습니다. 그래서 잔금일을 5월 31일로 잡느냐 6월 2일로 잡느냐에 따라 공시가격 5억 원 1세대 1주택 기준 62만 원의 주인이 통째로 바뀌고, 파는 쪽과 사는 쪽이 원하는 날짜가 정반대가 됩니다.

재산세 과세기준일 6월 1일

일할계산 없이 6월 1일 소유자가 전액

6월 1일에 갖고 있으면 그해 재산세 전액을 냅니다. 6월 2일에 샀으면 그해는 한 푼도 안 내고요. 364일을 가졌든 하루를 가졌든 결과가 같아요.

잔금일	6월 1일 소유자	그해 재산세
5월 31일	매수인	매수인이 전액
6월 1일	매수인	매수인이 전액
6월 2일	매도인	매도인이 전액

취득세에도 자동차세에도 일할계산 규정이 있는데 재산세만 하루로 끊습니다. 행정 편의를 위한 선택이겠지만, 그 덕에 6월 초 부동산 시장에는 아무 경제적 근거가 없는 날짜가 하나 박혀 있습니다. 5월 마지막 주와 6월 첫 주 사이에 절벽이 하나 서 있는 셈입니다.

매도인과 매수인이 원하는 잔금일은 정반대입니다

파는 사람은 5월 31일까지 넘기면 그해 부담이 사라지고, 사는 사람은 6월 2일 이후로 미루면 그해를 건너뜁니다. 한쪽이 원하는 날짜가 다른 쪽에는 손해가 되는 구조입니다. 그래서 5월 말에 잔금이 잡힌 거래는 대개 이 날짜를 두고 한 번 이야기가 오갑니다.

법이 물리는 상대는 6월 1일 소유자 한 사람으로 정해져 있습니다. 다만 당사자끼리 "며칠분은 누가 낸다"고 계약서에 적어두는 건 별개예요. 매매 계약서에 재산세 부담 조항이 관행처럼 들어가는 이유가 여기 있습니다.

요약: 6월 1일 소유자가 그해 재산세 전액을 냅니다. 일할계산이 없어서 잔금일 하루로 부담자가 통째로 바뀌고, 매도인과 매수인이 원하는 방향은 정반대입니다.

6월 1일이 정하는 7월·9월 분할 고지

주택 재산세는 절반씩 두 번, 7월과 9월에 고지됩니다. 6월 1일 하루로 결정된 세액이 두 장으로 나뉘어 오는 구조예요.

그래서 7월에 집을 팔아도 9월 고지서는 그대로 옵니다. 9월에 이미 남의 집이 된 집의 세금을 받아 드는 거죠.

공시가격 5억 원 주택의 재산세 계산

공시가격 5억 원이면 62만 원

조문 순서대로 따라가 보겠습니다. 공시가격(시가표준액) 5억 원, 1세대 1주택, 2026년 기준입니다.

조문에 나오는 시가표준액은 지방세를 매기려고 정부가 정해 고시한 가격을 말합니다. 주택에서는 공시가격이 그 자리를 맡습니다.

1단계. 과세표준을 구합니다. 과세표준이란 세율을 곱할 대상이 되는 금액이에요. 시가표준액을 그대로 쓰지 않고 일정 비율을 곱해서 만듭니다. 「지방세법 시행령」 제109조 제1항 제2호, 2026년 5월 29일 개정 조문입니다.

2. 주택: 시가표준액의 100분의 60. 다만, 2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세의 과세표준을 산정하는 경우 제110조의2에 따라 1세대 1주택으로 인정되는 주택(…)에 대해서는 다음 각 목의 구분에 따른다.

가. 시가표준액이 3억원 이하인 주택: 시가표준액의 100분의 43

나. 시가표준액이 3억원을 초과하고 6억원 이하인 주택: 시가표준액의 100분의 44

다. 시가표준액이 6억원을 초과하는 주택: 시가표준액의 100분의 45

5억 원은 "나"에 해당하므로 44%. 과세표준 = 5억 × 0.44 = 2억 2,000만 원입니다.

2단계. 세율을 적용합니다. 1세대 1주택이고 시가표준액이 9억 원 이하이므로 「지방세법」 제111조의2의 특례세율입니다. 특례세율이란 요건을 갖춘 주택에만 한시적으로 낮춰 적용하는 세율을 말합니다.

과세표준	특례세율
6천만 원 이하	1,000분의 0.5
6천만 원 초과 1억 5천만 원 이하	30,000원 + 6천만 원 초과금액의 1,000분의 1
1억 5천만 원 초과 3억 원 이하	120,000원 + 1억 5천만 원 초과금액의 1,000분의 2
3억 원 초과	420,000원 + 3억 원 초과금액의 1,000분의 3.5

2억 2,000만 원이면 세 번째 줄입니다.
120,000 + (2억 2,000만 − 1억 5,000만) × 0.002 = 120,000 + 140,000 = 26만 원

3단계. 함께 붙는 것들을 더합니다. 고지서에 찍히는 건 재산세 하나가 아니에요.

도시지역분은 「지방세법」 제112조 제1항 제2호입니다.

2. 제110조에 따른 토지등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액

2억 2,000만 × 0.0014 = 30만 8,000원

지방교육세는 「지방세법」 제151조 제1항 제6호입니다.

6. (…) 납부하여야 할 재산세액(제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따른 재산세액은 제외한다)의 100분의 20

26만 × 0.2 = 5만 2,000원

항목	금액
재산세 (본세)	260,000원
재산세 도시지역분	308,000원
지방교육세	52,000원
합계	620,000원

도시지역분이 본세보다 큽니다. 재산세라고 부르지만 고지서의 절반은 이쪽이에요. 그리고 이 도시지역분에는 지방교육세가 안 붙습니다(제151조 제1항 제6호 괄호).

1세대 1주택이 아니면 110만 4천 원

같은 5억 원짜리 집인데 1세대 1주택이 아니면 두 군데가 동시에 움직입니다. 공정시장가액비율과 세율입니다. 공정시장가액비율이란 시가표준액 가운데 몇 퍼센트를 과세표준으로 삼을지 정해둔 비율을 말합니다. 앞에서 쓴 44%가 바로 그 비율이에요.

	1세대 1주택	그 외
공정시장가액비율	44%	60%
과세표준	2억 2,000만 원	3억 원
세율	특례세율 (제111조의2)	표준세율 (제111조)
재산세 본세	260,000원	570,000원
도시지역분	308,000원	420,000원
지방교육세	52,000원	114,000원
합계	620,000원	1,104,000원
		차이 484,000원

표준세율(제111조 제1항 제3호 나목)은 이렇습니다.

과세표준	표준세율
6천만 원 이하	1,000분의 1
6천만 원 초과 1억 5천만 원 이하	60,000원 + 6천만 원 초과금액의 1,000분의 1.5
1억 5천만 원 초과 3억 원 이하	195,000원 + 1억 5천만 원 초과금액의 1,000분의 2.5
3억 원 초과	570,000원 + 3억 원 초과금액의 1,000분의 4

같은 집인데 78% 더 냅니다. 비율 하나만 움직였으면 이 정도로 벌어지지 않았을 텐데, 비율과 세율이 같은 방향으로 함께 움직여서 그렇습니다. 1세대 1주택 판정 하나가 48만 4천 원짜리 갈림길이 되는 셈입니다.

특례세율 일몰로 2027년에는 110만 4천 원

여기가 이 글에서 제일 중요한 부분이에요.

「지방세법」 제111조의2 조문 맨 끝에, 법제처가 이렇게 표시해두었습니다.

[법률 제17769호(2020. 12. 29.) 제111조의2의 개정규정은 같은 법 부칙 제2조의 규정에 의하여 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효함]

"2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무"입니다. 여기서 납세의무가 성립한다는 말은 세금을 낼 의무가 법적으로 생겨나는 순간을 가리킵니다. 재산세의 과세기준일은 6월 1일이고 납세의무는 그날 성립하니, 이렇게 됩니다.

연도	납세의무 성립일	특례세율
2026년	2026년 6월 1일	적용
2027년	2027년 6월 1일	조문상 적용 안 됨

시행령 쪽도 같은 방향입니다. 공정시장가액비율 43·44·45%를 정한 단서가 "2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세"로 한정돼 있어요. 2027년분은 그냥 60%로 돌아갑니다.

두 개가 동시에 사라지면 앞의 5억 원짜리 집은 이렇게 됩니다.

	2026년	2027년 (조문 그대로일 경우)
공정시장가액비율	44%	60%
세율	특례세율	표준세율
합계	620,000원	1,104,000원

집값이 그대로여도 48만 4천 원이 늘어납니다. 1세대 1주택이 아닐 때와 정확히 같은 금액이에요.

물론 연장될 수 있습니다. 공정시장가액비율 단서는 2022년부터 매년 시행령을 고쳐 붙여 왔고(개정 이력이 2022·2023·2024·2025·2026년으로 이어집니다), 특례세율도 법을 고치면 됩니다. 다만 지금 조문에 적힌 내용은 2026년까지입니다.

요약: 잔금일 하루가 옮기는 건 62만 원이고, 1세대 1주택이냐 아니냐가 48만 4천 원을 가릅니다. 특례세율과 공정시장가액비율 인하 단서는 둘 다 2026년분까지로 적혀 있습니다.

재산세 계산 주의사항 네 가지

1) 6월 1일이 토요일이나 일요일이어도 그대로입니다

조문에는 "매년 6월 1일"이라고만 되어 있어요. 다음 평일로 밀린다는 규정이 없습니다.

문제는 등기입니다. 접수가 안 되는 날이면 실제 소유권 이전일이 앞뒤로 밀리니, 달력에서 6월 1일이 무슨 요일인지부터 보고 잔금일을 잡는 게 맞아요.

2) 고지서의 절반은 도시지역분입니다

5억 원 사례에서 본세 26만 원, 도시지역분 30만 8천 원이었습니다. "재산세가 왜 이렇게 많냐"는 이야기는 대개 이쪽에서 나옵니다.

도시지역분은 세율이 0.14% 단일이라 과세표준에 그대로 비례하는데, 본세는 특례세율에 눌려 있습니다. 감면은 본세에만 걸리고 도시지역분은 그대로여서 벌어진 역전이에요.

3) 시가표준액 9억 원을 넘으면 특례세율이 없습니다

제111조의2 제1항이 "시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정한다"고 정합니다.

다만 공정시장가액비율 43·44·45% 단서는 "시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다"고 되어 있어 적용 범위가 서로 다릅니다. 9억 원을 넘는 1세대 1주택은 비율 인하만 받고 세율 특례는 못 받는 셈입니다. 법과 시행령이 그은 선이 서로 어긋나 있는 자리라 한 번 짚고 넘어갑니다.

4) 조례로 세율이 달라질 수 있습니다

제111조 제3항이 조례로 표준세율의 50% 범위에서 가감할 수 있게 정하고 있어요. 도시지역분도 제112조 제2항에 따라 0.23%까지 조례로 달리 정할 수 있습니다. 위 계산은 조문의 기본값을 그대로 넣은 값입니다.

잔금일 정하기 전 체크리스트

1. 파는 쪽이면 5월 31일까지, 사는 쪽이면 6월 2일 이후로. 이 하루가 62만 원(1세대 1주택 5억 기준)을 옮깁니다
2. 올해 6월 1일이 무슨 요일인지 확인하세요. 주말이면 등기 접수가 밀려 실제 이전일이 어긋납니다
3. 계약서에 재산세 정산 조항이 있는지 보세요. 법은 6월 1일 소유자에게만 물립니다
4. 1세대 1주택으로 인정되는지 확인하세요. 같은 집에서 48만 4천 원이 갈립니다
5. 2027년 예산은 특례세율 없이 잡아두세요. 연장되면 그때 줄이면 됩니다
6. 거주지 조례의 세율 가감 여부를 한 번 찾아보세요

확인일 2026년 9월 7일

출처

• 「지방세법」 제114조 (과세기준일) — 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일
• 「지방세법」 제111조·제111조의2 (세율·1세대 1주택 세율 특례) — 특례세율은 부칙에 따라 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정 유효
• 「지방세법」 제112조 (재산세 도시지역분) — 과세표준의 1천분의 1.4
• 「지방세법」 제151조 (지방교육세 과세표준과 세율) — 재산세액의 100분의 20 (도시지역분 제외)
• 「지방세법 시행령」 제109조 (공정시장가액비율) — [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36445호] — 2026년도 1세대 1주택 43·44·45%

이 글의 62만 원과 110만 4천 원은 조문의 계산식만 그대로 적용한 값입니다. 조례와 세부담 상한, 지역자원시설세가 얹히면 실제 고지서 금액은 달라집니다. 잔금일을 확정하기 전에 관할 시·군·구의 안내를 한 번 더 확인해 주세요.

쓰면서 든 생각

일할계산이 없다는 한 가지가 이 세금의 성격을 거의 다 말해줍니다. 취득세도 자동차세도 기간을 나누는데 재산세만 하루로 끊어요. 덕분에 5월 마지막 주와 6월 첫 주 사이에 아무 경제적 의미 없는 절벽이 하나 생겼고, 그 절벽을 사이에 두고 매도인과 매수인이 서로 반대편에 섭니다. 세법이 만든 협상 테이블인 셈이죠.

계산하다 좀 이상했던 건 도시지역분이었습니다. 본세 26만 원, 도시지역분 30만 8천 원. 이름은 재산세인데 고지서에서 더 큰 자리를 차지하는 건 부가되는 쪽이에요. 특례세율로 본세를 눌러놓고 도시지역분은 그대로 두면 이런 그림이 나옵니다. 그리고 그 특례세율마저 조문상 올해가 마지막입니다. 매년 시행령을 고쳐 붙이는 방식이라 내년 재산세는 내년 5월이 돼야 계산할 수 있어요.

자주 묻는 질문

5월 31일에 집을 팔면 재산세를 안 내나요?

6월 1일 현재 소유자가 아니므로 그해 재산세는 매수인이 냅니다. 반대로 6월 2일에 넘겼다면 매도인이 1년치 전액을 냅니다.

공시가격 5억 원 아파트의 재산세는 얼마인가요?

2026년 기준 1세대 1주택이면 재산세 26만 원, 도시지역분 30만 8천 원, 지방교육세 5만 2천 원으로 합계 약 62만 원입니다. 1세대 1주택이 아니면 약 110만 4천 원입니다.

1세대 1주택 재산세 특례세율은 언제까지인가요?

「지방세법」 제111조의2에 붙은 부칙 표시에 따르면 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정해 유효합니다. 재산세는 6월 1일에 납세의무가 성립하므로 조문상 2026년분이 마지막입니다. 연장 여부는 별도 입법 사항입니다.

재산세 고지서의 도시지역분은 무엇인가요?

「지방세법」 제112조에 따라 도시지역 안의 토지·건축물·주택에 과세표준의 0.14%를 더해 부과하는 세액입니다. 지방교육세 계산에서는 제외됩니다.

6월 1일이 주말이면 기준일이 다음 평일로 밀리나요?

조문은 "매년 6월 1일"이라고만 정하고 있어 밀린다는 규정이 없습니다. 다만 등기 접수가 되지 않는 날이라 실제 소유권 이전일이 앞뒤로 달라질 수 있습니다.