취득세 감면 내용 총정리 - 생애최초 주택, 출산부모

• 출산한 부모가 12억 원 이하 집을 사면 취득세를 500만 원까지 면제받습니다. 출산일 전 1년, 후 5년 이내 취득이면 됩니다
• 생애 첫 집은 300만 원 또는 200만 원입니다. 60㎡ 이하 비아파트냐 아파트냐에서 100만 원이 갈립니다
• 둘 다 해당돼도 하나만 받습니다. 「지방세특례제한법」 제180조가 "감면되는 세액이 큰 것 하나만"으로 잘라놨습니다
• 금액만 보면 출산 쪽이 큽니다. 선택이 뒤집히는 자리는 금액이 아니라 기간과 주택 수 요건이에요

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집을 살 때 받는 취득세 감면은 출산 감면이 500만 원, 생애최초 감면이 300만 원 또는 200만 원입니다. 두 조문에 동시에 해당돼도 「지방세특례제한법」 제180조가 "감면되는 세액이 큰 것 하나만"으로 잘라놔서 합산은 안 됩니다. 그래서 금액만 놓고 보면 답은 언제나 출산 감면 쪽이고, 정작 선택이 갈리는 자리는 금액이 아니라 출산 감면에 붙은 기간·주택 수 요건이에요.

이 글은 감면 전 취득세가 얼마인지부터 세율로 계산하고, 제36조의3(생애최초)과 제36조의5(출산·양육)의 요건을 조문 그대로 놓고 비교합니다. 둘 다 2025년 12월 31일 개정으로 금액이 손질됐고, 둘 다 2028년 12월 31일까지 적용됩니다.

주택 가격대별 취득세율

비교하려면 감면 전 금액을 먼저 알아야 합니다. 세율을 곱하는 대상은 취득세 과세표준이에요. 취득세 과세표준이란 세금을 매기는 기준 금액을 말하고, 주택을 사고파는 거래에서는 조문에 나오는 취득당시가액이 그 자리에 들어갑니다. 세율은 「지방세법」 제11조 제1항 제8호에 있습니다.

가. 취득당시가액이 6억원 이하인 주택: 1천분의 10

나. 취득당시가액이 6억원을 초과하고 9억원 이하인 주택: 다음 계산식에 따라 산출한 세율. 이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다.

다. 취득당시가액이 9억원을 초과하는 주택: 1천분의 30

나목의 계산식은 이겁니다.

( 해당 주택의 취득당시가액 × 2 / 3억원 − 3 ) × 1 / 100

"6억 원을 1원이라도 넘으면 취득세가 뛴다"는 말이 아직 돌아다니는데, 지금 조문에서는 그렇지 않습니다. 계산식이 6억과 9억을 정확히 이어주거든요. 양쪽 끝을 넣어보면 6억 원은 (6억 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100 = 1%로 가목과 같고, 9억 원은 (9억 × 2 ÷ 3억 − 3) ÷ 100 = 3%로 다목과 같습니다. 계단이 없어요.

취득가액	세율	취득세
5억 원	1.0000%	500만 원
6억 원	1.0000%	600만 원
6억 1천만 원	1.0700%	652만 7,000원
7억 원	1.6700%	1,169만 원
8억 원	2.3300%	1,864만 원
9억 원	3.0000%	2,700만 원
10억 원	3.0000%	3,000만 원

6억 원에서 6억 1천만 원으로 갈 때 취득세는 52만 7,000원 늘어납니다. 집값이 1천만 원 올랐으니 자연스러운 폭이죠. 조문이 "소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다"고 정해서 세율은 1.07%처럼 네 자리로 떨어집니다.

여기에 지방교육세가 붙습니다. 「지방세법」 제151조 제1항 제1호가 주택(제11조 제1항 제8호)에 대해 "해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액의 100분의 20"으로 정하니, 결국 취득세율의 10%입니다. 6억 원짜리면 600만 원에 60만 원이 얹혀 660만 원, 9억 원짜리면 2,700만 원에 270만 원이 얹혀 2,970만 원이 됩니다.

요약: 주택 취득세율은 6억 이하 1%, 9억 초과 3%이고 그 사이는 계산식으로 이어집니다. 지방교육세는 취득세율의 10%입니다.

생애최초 감면과 출산 감면 비교

출산 감면 요건과 공제 후 취득세

「지방세특례제한법」 제36조의5입니다. 2025년 12월 31일 개정으로 금액이 올랐습니다.

① 2028년 12월 31일까지 자녀를 출산한 부모(미혼모 또는 미혼부를 포함한다)가 해당 자녀와 거주할 목적으로 출산일부터 5년 이내에 (…) 취득 당시의 가액이 12억원 이하인 주택(…)을 취득하는 경우(출산일 전 1년 이내에 주택을 취득한 경우를 포함한다)로서 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 (…) 산출한 취득세액(…)이 500만원 이하인 경우에는 취득세를 면제하고, 500만원을 초과하는 경우에는 산출세액에서 500만원을 공제한다.

항목	내용
대상	2028년 12월 31일까지 자녀를 출산한 부모 (미혼모·미혼부 포함)
취득 시기	출산일 전 1년 ~ 출산일 후 5년
집값	취득당시가액 12억 원 이하
감면액	500만 원 (산출세액이 그 이하면 전액 면제)
주택 수	대통령령으로 정하는 1가구 1주택 (취득일부터 3개월 이내에 1주택이 되는 경우 포함)
자녀당	자녀 1명당 먼저 감면을 신청하는 1개 주택으로 한정

"출산일 전 1년 이내에 주택을 취득한 경우를 포함한다"가 눈에 걸립니다. 집을 먼저 사고 나중에 아이가 태어나도 된다는 뜻이니까요. 앞뒤로 6년짜리 창이 열려 있는 셈입니다.

500만 원이면 어디까지 덮이는지 보겠습니다.

취득가액	취득세	500만 원 공제 후
4억 원	400만 원	0원
5억 원	500만 원	0원
6억 원	600만 원	100만 원
7억 원	1,169만 원	669만 원
9억 원	2,700만 원	2,200만 원

5억 원까지는 0원.

생애최초 감면 요건과 주택 유형별 감면액

제36조의3입니다. 이쪽도 같은 날 개정됐습니다.

① 주택 취득일 현재 본인 (…) 및 배우자 (…) 가 주택 (…) 을 소유한 사실이 없는 경우로서 본인이 거주할 목적으로 (…) 취득당시가액이 12억원 이하인 주택을 유상거래(부담부증여는 제외한다)로 취득하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 2028년 12월 31일까지 지방세를 감면(이 경우 「지방세법」 제13조의2의 세율을 적용하지 아니한다)한다. 다만, 취득자가 미성년자인 경우는 제외한다.

조문이 유상거래로 취득한 경우만 대상으로 잡아둔 점을 먼저 보세요. 여기서 유상거래는 돈을 주고 사들이는 거래를 말하며, 상속이나 증여로 받은 집은 여기에 들어가지 않습니다.

감면액은 두 갈래로 나뉩니다. 제1호가 300만 원, 제2호가 나머지 전부에 200만 원.

첫 집 유형	감면액
전용 60㎡ 이하 공동주택(아파트 제외), 3억 원·수도권 6억 원 이하	300만 원
전용 60㎡ 이하 도시형 생활주택, 3억 원·수도권 6억 원 이하	300만 원
다가구주택 (대장에 호수별 전용면적이 구분 기재되고 60㎡ 이하인 호수)	300만 원
인구감소지역 소재 주택	300만 원
아파트	200만 원
그 밖의 주택	200만 원

가목이 "아파트는 제외"라고 못 박아뒀습니다. 빌라·연립·다세대는 300만 원 칸으로 가고 아파트는 200만 원 칸에 남습니다. 첫 집으로 아파트를 사는 사람이 훨씬 많다는 걸 생각하면, 실제로 300만 원을 받는 사람은 많지 않을 겁니다.

괄호 안의 "「지방세법」 제13조의2의 세율을 적용하지 아니한다"도 이 조문에만 붙어 있습니다. 제13조의2는 다주택자·법인 중과세율 조항이에요. 여기서 중과세율은 기본세율 대신 더 높게 매기는 세율을 말하고, 집을 여러 채 가진 사람이나 법인이 주택을 취득할 때 적용됩니다. 첫 집이니 원래 걸릴 일이 드물지만, 조문이 미리 정리해둔 대목입니다.

생애최초와 출산 감면의 중복 적용 배제

둘 다 해당되는 가구가 부딪치는 조문이 제180조입니다. 제목이 중복 특례의 배제인데, 중복 특례의 배제란 같은 세금에 감면 조문이 둘 이상 걸릴 때 그중 하나만 적용한다는 원칙을 말합니다.

제180조(중복 특례의 배제) 동일한 과세대상의 동일한 세목에 대하여 둘 이상의 지방세 특례 규정이 적용되는 경우에는 그 중 감면되는 세액이 큰 것 하나만을 적용한다. 다만, 제66조제1항, 제73조, 제74조의2제1항, 제92조 및 제92조의2와 (…) 함께 적용되는 경우에는 (…)

단서에 열거된 조문 목록에 제36조의3도 제36조의5도 없습니다. 본문이 그대로 적용된다는 뜻입니다. "둘 다 받아서 700만 원"은 안 되고, 500만 원입니다.

금액 비교와 출산 감면이 막히는 세 경우

금액 비교는 싱겁게 끝납니다. 출산 감면 500만 원이 생애최초 300만 원보다 크고, 200만 원보다는 더 크죠.

내 상황	적용되는 조문	감면액	생애최초 대비
생애최초만 해당 (아파트)	제36조의3 제2호	200만 원	—
생애최초만 해당 (소형 빌라)	제36조의3 제1호	300만 원	—
출산만 해당	제36조의5	500만 원	—
둘 다 해당 · 아파트	제36조의5	500만 원	+300만 원
둘 다 해당 · 소형 빌라	제36조의5	500만 원	+200만 원

그러니까 액수만 놓고 고르는 문제라면 고를 것도 없습니다. 정작 갈리는 지점은 출산 감면 쪽 문이 열려 있느냐예요. 제36조의5는 조건이 더 촘촘하게 붙어 있거든요. 시기(출산일 전 1년~후 5년), 자녀당 1주택, 1가구 1주택. 이 중 하나라도 어긋나면 500만 원짜리 문은 닫히고, 남는 건 생애최초 200만 원 또는 300만 원입니다.

뒤집히는 자리를 정리하면 이렇습니다.

1. 취득 시점이 창 밖으로 나갔을 때. 출산일로부터 5년이 지났거나, 아이가 태어나기 1년보다 더 전에 산 집이면 제36조의5는 적용되지 않습니다
2. 그 아이 몫을 이미 다른 집에 썼을 때. 자녀 1명당 먼저 신청한 한 채로 한정이라, 둘째 집에는 다시 못 씁니다
3. 취득 시점에 다른 집이 남아 있을 때. 출산 감면은 1가구 1주택이 요건이고, 취득일부터 3개월 안에 1주택이 되는 경우까지만 인정됩니다

반대로 생애최초 쪽이 먼저 닫히는 경우도 있습니다. 본인이나 배우자가 예전에 집을 가져본 적이 있으면 제36조의3은 처음부터 해당이 안 되고, 미성년자도 단서에서 빠집니다. 이때는 출산 감면 500만 원만 남는 거고요.

요약: 금액은 언제나 출산 감면 500만 원이 큽니다. 선택이 뒤집히는 건 시기·자녀당 1주택·1가구 1주택 요건에서 출산 감면이 막힐 때입니다.

취득세 감면 주의사항 네 가지

1) 3년 안에 팔거나 임대하면 추징입니다

제36조의5 제2항의 추징 조항입니다. 여기서 추징은 이미 깎아준 세금을 요건을 어겼다는 이유로 뒤늦게 다시 걷어가는 것을 말합니다. 생애최초 쪽도 제4항에 같은 내용이 있습니다.

(…) 취득한 날 (…) 부터 3년 이내에 해당 주택을 매각ㆍ증여(배우자에게 지분을 매각ㆍ증여하는 경우는 제외한다)하거나 다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

매각·증여만 걸리는 게 아닙니다. 임대가 "다른 용도"에 명시적으로 들어가 있어요. 발령이 나서 잠깐 전세를 놓는 경우도 여기 걸립니다. 배우자에게 지분을 넘기는 것만 예외입니다.

2) 자녀 1명당 한 채입니다

출산 감면은 "자녀 1명당 먼저 감면을 신청하는 1개 주택"으로 한정됩니다. 아이가 태어난 김에 감면을 받아 작은 집을 샀다가 몇 년 뒤 넓혀 가면, 그 아이 몫은 이미 소진된 상태예요. 순서를 어디에 쓸지가 선택이 됩니다.

3) 부부 공동명의로 사도 총액은 그대로입니다

제36조의3 제2항이 "2인 이상이 공동으로 주택을 취득하는 경우에는 (…) 총 감면액은 300만원 이하로 하고 (…) 200만원 이하로 한다"고 정합니다. 반씩 사도 두 배가 되지 않습니다.

4) 미성년자는 생애최초에서 빠집니다

제36조의3 제1항 단서입니다. 부모가 자금을 대주더라도 취득자가 미성년자면 이 감면은 없습니다.

주택 계약 전 체크리스트

1. 출산일과 취득일(잔금일) 사이 간격부터 재보세요. 전 1년, 후 5년 안이면 500만 원짜리가 열립니다
2. 그 아이 몫으로 이미 감면을 받은 집이 있는지 확인하세요. 자녀당 한 채입니다
3. 취득일 기준으로 다른 집이 남아 있는지 보세요. 3개월 안에 정리해 1주택이 되는 것까지는 인정됩니다
4. 둘 다 해당돼도 하나만 신청하세요. 제180조가 큰 쪽 하나로 묶습니다
5. 3년 보유·실거주 계획을 먼저 세우세요. 전세를 놓는 순간 추징입니다
6. 생애최초만 해당된다면 집 유형을 확인하세요. 60㎡ 이하 빌라·연립이면 300만 원, 아파트면 200만 원입니다
7. 부부 공동명의를 감면 때문에 택하지는 마세요. 총액이 늘지 않습니다

확인일 2026년 9월 7일

출처

• 「지방세법」 제11조 (부동산 취득의 세율) — 주택 유상거래 1~3%, 6억~9억 구간 계산식
• 「지방세특례제한법」 제36조의3 (생애최초 주택 구입에 대한 취득세 감면) — 300만원 / 200만원, 2028. 12. 31.까지 (2025. 12. 31. 개정)
• 「지방세특례제한법」 제36조의5 (출산ㆍ양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면) — 500만원, 2028. 12. 31.까지 (2025. 12. 31. 개정)
• 「지방세특례제한법」 제180조 (중복 특례의 배제) — 감면되는 세액이 큰 것 하나만 적용
• 「지방세법」 제151조 (지방교육세 과세표준과 세율) — 주택 취득세율의 50%를 적용한 세액의 20%

여기 적은 숫자는 조문에 쓰인 값을 그대로 옮긴 것입니다. 감면 조문은 해마다 손질되는 자리고, 실제 신고와 판정은 집이 있는 시·군·구 세무과가 합니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 관할 세무과 안내를 한 번 더 보시는 편이 안전합니다.

쓰면서 든 생각

조문이 계속 늘고 있다는 인상을 받았습니다. 출산, 생애최초, 전세사기피해주택까지 감면 조항이 하나씩 붙는데 제180조가 뒤에서 "큰 것 하나만"으로 묶어버립니다. 제도는 여러 개로 보이지만 한 사람이 손에 쥐는 최대치는 결국 한 조문의 상한이에요. 문이 여러 개 생긴 게 아니라, 문에 이름표가 여러 개 달린 쪽에 가깝다고 봅니다.

계산하다 좀 이상했던 건 300만 원 칸이었어요. 60㎡ 이하 비아파트, 도시형 생활주택, 인구감소지역. 첫 집으로 이걸 사는 사람보다 아파트를 사는 사람이 압도적으로 많을 텐데, 큰 금액을 소수 쪽에 붙여둔 셈입니다. 수요를 돌려보려는 설계로 읽히긴 합니다. 다만 100만 원 차이로 집 종류를 바꾸는 사람이 얼마나 될지는 잘 모르겠어요.

자주 묻는 질문

생애최초와 출산 감면을 같이 받을 수 있나요?

없습니다. 「지방세특례제한법」 제180조가 동일한 과세대상·동일 세목에 둘 이상의 특례가 적용되면 감면세액이 큰 것 하나만 적용하도록 정하고 있습니다. 둘 다 해당된다면 500만 원인 출산 감면 쪽이 유리합니다.

출산 전에 산 집도 감면이 되나요?

제36조의5 제1항이 "출산일 전 1년 이내에 주택을 취득한 경우를 포함한다"고 정하고 있어 가능합니다. 출산일을 기준으로 앞으로 1년, 뒤로 5년이 대상 기간입니다.

감면받은 집을 3년 안에 전세로 놓아도 되나요?

안 됩니다. 조문이 "다른 용도(임대를 포함한다)로 사용하는 경우"를 추징 사유로 명시하고 있습니다. 매각·증여와 같은 취급입니다.

6억 원을 넘으면 취득세가 갑자기 뛰나요?

현재 「지방세법」 제11조 제1항 제8호 나목의 계산식은 6억 원에서 1%, 9억 원에서 3%가 되도록 설계돼 있어 구간 사이가 연속입니다. 1원 차이로 뛰는 계단은 없습니다.