임대주택 취득세 감면 총정리

임대주택 취득세 감면

 

 

• 전용면적 60제곱미터 이하 공동주택과 오피스텔은 취득세가 면제됩니다.
• 60제곱미터를 넘고 85제곱미터 이하인 집은 스무 채 이상 살 때만 절반을 깎아줍니다.
• 취득가액이 3억원(수도권 6억원)을 넘으면 감면이 통째로 사라집니다.
• 면제라도 취득세가 200만원을 넘으면 85%만 빼주고 15%는 냅니다.
• 감면 기한은 2027년 12월 31일까지입니다.

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임대사업자로 등록하고 새 집을 분양받으면 취득세를 안 낼 수 있습니다. 다만 문턱이 세 개 붙어요. 전용면적 60제곱미터, 취득가액 3억원(수도권 6억원), 그리고 등록까지 60일입니다.

셋 중 하나만 어긋나도 감면은 사라집니다. 깎이는 폭이 줄어드는 게 아니라 아예 없어지는 구조라 미리 따져봐야 해요. 기한은 2027년 12월 31일까지라 아직은 살아 있는 제도입니다.

감면을 받는 임대사업자의 조건

집을 사서 세를 놓는 사람이면 다 되는 게 아닙니다. 시·군·구청에 임대사업자로 등록한 사람이어야 합니다.

등록 유형까지 정해져 있습니다. 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택, 이 둘 중 하나여야 해요. 2025년에 다시 생긴 6년짜리 단기민간임대주택은 취득세를 깎아주는 대상에 들어 있지 않습니다.

제가 이 주제를 보면서 가장 먼저 헷갈렸던 게 여기예요. 등록만 하면 다 같은 줄 알았거든요. 등록할 때 어느 칸에 체크했느냐가 세금을 가릅니다.

취득 후 등록까지의 시한

시한이 짧습니다. 임대용 부동산을 취득한 날부터 60일 안에 등록을 마쳐야 해요. 잔금을 치르고 한참 뒤에 등록하면 그 집은 감면 대상이 아닙니다.

땅을 사서 직접 짓는 경우는 시계가 다르게 갑니다. 사업계획승인이나 건축허가를 받은 날부터 60일 안이면서, 동시에 토지 취득일부터 1년 6개월 안이어야 합니다.

대상에서 빠지는 주택

아파트가 문제입니다. 아파트를 사서 임대하는 매입임대는 장기일반민간임대주택으로 인정되지 않아요. 도시형 생활주택인 아파트만 예외로 남아 있습니다.

그래서 실제로 이 감면이 붙는 물건은 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 임대형기숙사 쪽입니다. 저는 처음에 소형 아파트 한 채를 분양받아 등록하면 되는 줄 알았는데, 그 길은 이미 닫혀 있었습니다.

요약: 등록 유형은 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택, 등록 시한은 취득일부터 60일, 아파트 매입임대는 제외입니다.

전용면적과 취득가액이 가르는 감면율

이제 얼마나 깎이는지입니다. 전용면적 60제곱미터가 첫 번째 칼이에요. 60제곱미터 이하면 취득세를 면제하고, 넘으면 조건이 확 붙습니다.

60제곱미터를 넘고 85제곱미터 이하인 집은 절반만 깎입니다. 그것도 10년 이상 장기임대 목적으로 스무 채 이상을 사야 해요. 이미 스무 채 이상 가진 사업자가 추가로 사는 경우도 여기에 들어갑니다.

한두 채를 사는 개인에게 60제곱미터 초과 구간은 사실상 닫힌 문입니다.

전용면적	취득세	조건
60㎡ 이하	면제	없음
60㎡ 초과 85㎡ 이하	50% 경감	스무 채 이상
85㎡ 초과	감면 없음	—

가액 문턱

면적을 통과해도 가격에서 걸릴 수 있습니다. 취득 당시 가액이 3억원을 넘는 공동주택과 오피스텔은 감면에서 빠집니다. 수도권은 6억원이 선이에요.

깎아주는 폭이 줄어드는 게 아니라 대상에서 빠집니다. 2억 9천만원짜리와 3억 1천만원짜리의 실제 세금 차이가 크게 벌어지는 이유예요.

조건이 하나 더 붙습니다. 건축주에게서 처음으로 사는 거래여야 해요. 누가 한 번이라도 입주했던 집은 안 되고, 빚을 함께 넘겨받는 부담부증여도 빠집니다.

요약: 60제곱미터 이하면 면제, 초과 구간은 스무 채 이상일 때만 절반, 3억원(수도권 6억원) 초과는 제외입니다.

면제가 온전한 면제가 아닌 이유

여기가 이 글에서 제일 손해 보기 쉬운 대목입니다. 면제라는 말이 붙어도 세금이 0원이 되지는 않아요.

지방세에는 최소한 얼마는 내게 하는 장치가 있습니다. 면제 대상이라도 85%만 깎고 나머지 15%는 받아 갑니다. 임대주택 취득세 감면도 이 장치에 걸립니다.

다만 세금이 작으면 그냥 넘어갑니다. 계산된 취득세가 200만원 이하면 규칙이 적용되지 않고 전액 면제예요.

숫자로 보면 선이 또렷합니다. 6억원 이하 주택을 살 때 취득세율은 1%입니다. 그러면 취득가액 2억원에서 취득세가 정확히 200만원이 돼요.

2억원짜리 다세대주택이면 취득세 200만원이 그대로 사라집니다. 2억 5천만원이면 취득세가 250만원이라 200만원 선을 넘고, 85%인 212만 5천원만 깎이고 37만 5천원을 냅니다. 이 대목은 저도 두 번 읽었습니다.

주의할 게 하나 더 있어요. 같은 사람에게서 1년 안에 여러 채를 사면 취득세를 합쳐서 200만원을 따집니다. 붙어 있는 부동산을 1년 안에 나눠 사는 경우도 똑같이 합산해요.

한 채씩 보면 200만원 아래인데 합치니 넘어가는 상황이 생깁니다. 계산해보고 나서야 이 합산 규칙이 왜 들어갔는지 이해가 됐어요.

추징을 부르는 상황과 확인 목록

깎아준 세금을 다시 걷어 가는 길이 열려 있습니다. 가장 흔한 쪽은 임대의무기간이에요.

장기일반민간임대주택과 공공지원민간임대주택은 10년 이상 임대할 목적으로 취득한 집입니다. 이 기간에 임대가 아닌 용도로 쓰거나, 팔거나, 증여하면 감면분을 토해냅니다. 임대사업자 등록이 말소되는 경우도 추징 대상이에요.

빠져나갈 문은 좁습니다. 부도나 파산처럼 임대를 계속할 수 없는 사정 등, 법이 따로 정해둔 경우에만 추징에서 빠집니다.

땅을 사서 짓는 경우는 착공 시점도 봅니다. 토지를 취득한 날부터 2년 안에 착공하지 않으면, 정당한 사유가 없는 한 감면이 되돌려집니다.

해마다 붙는 재산세 감면

취득세만 보고 끝낼 일은 아니에요. 재산세도 2027년 12월 31일까지 깎아줍니다. 구간이 취득세보다 잘게 나뉘어 있어요.

40제곱미터 이하면 면제, 40제곱미터를 넘고 60제곱미터 이하면 75%, 60제곱미터를 넘고 85제곱미터 이하면 50%를 깎습니다. 두 세대 이상을 임대할 때 붙는 감면입니다.

전용면적	재산세
40㎡ 이하	면제
40㎡ 초과 60㎡ 이하	75% 경감
60㎡ 초과 85㎡ 이하	50% 경감

재산세에도 가액 문턱이 있습니다. 공시가격 3억원을 넘는 공동주택은 빠지고, 수도권은 6억원, 민간건설임대주택이면 9억원이 선이에요. 오피스텔은 시가표준액 2억원(수도권 4억원)이 문턱입니다.

계약 전에 확인할 것

• 등록 유형이 장기일반민간임대주택이나 공공지원민간임대주택인가
• 취득일부터 60일 안에 등록을 마칠 수 있는가
• 아파트 매입임대가 아닌가 (도시형 생활주택은 예외)
• 전용면적이 60제곱미터 이하인가
• 취득가액이 3억원(수도권 6억원) 이하인가
• 건축주에게서 처음 사는 거래인가
• 취득세가 200만원을 넘어 15%를 내야 하는가
• 같은 사람에게서 1년 안에 산 다른 물건이 있는가
• 10년을 채우고 보유할 계획이 서 있는가

요약: 10년을 못 채우고 팔거나 등록이 말소되면 깎아준 취득세를 돌려줘야 합니다.

자주 묻는 질문

다 지어진 아파트를 분양받아 임대등록하면 취득세를 깎아주나요?

아파트를 사서 임대하는 매입임대는 장기일반민간임대주택에서 빠집니다. 도시형 생활주택인 아파트만 예외예요. 연립주택, 다세대주택, 오피스텔은 대상이 됩니다.

6년짜리 단기민간임대주택으로 등록해도 되나요?

취득세를 깎아주는 대상은 공공지원민간임대주택과 장기일반민간임대주택 둘뿐입니다. 단기민간임대주택은 여기에 들어 있지 않아요.

면제라는데 왜 취득세 고지서가 오나요?

계산된 취득세가 200만원을 넘으면 85%만 깎이기 때문입니다. 남은 15%는 그대로 내야 해요.

전용면적 70제곱미터 한 채만 사면 절반이라도 깎아주나요?

아닙니다. 60제곱미터를 넘는 구간은 스무 채 이상일 때만 절반이 깎여요. 한 채로는 해당되지 않습니다.

10년을 못 채우고 팔면 어떻게 되나요?

감면받은 취득세를 추징합니다. 부도나 파산처럼 법이 따로 정해둔 사정이면 추징에서 빠집니다.

이 글은 법령 원문에 적힌 요건과 기준을 정리한 것입니다. 개별 물건의 감면 여부는 판단하지 않습니다.

오피스텔은 주택과 취득세율 구조가 달라, 본문의 200만원 예시가 그대로 적용되지 않습니다.

지방자치단체 감면조례에 따라 최소납부 규칙의 적용 여부와 시기가 달라질 수 있습니다.

확인일 2026년 9월 13일.

출처

• 「지방세특례제한법」 제31조의3 (장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) — [시행 2026. 6. 2.] [법률 제21738호, 2026. 6. 2., 타법개정] 면적 구간·감면율·가액 기준·추징 요건·2027년 12월 31일 기한
• 「지방세특례제한법」 제177조의2 (지방세 감면 특례의 제한) — [시행 2026. 6. 2.] [법률 제21738호, 2026. 6. 2., 타법개정] 면제 시 85% 감면율, 취득세 200만원 이하 예외와 합산
• 「지방세특례제한법 시행령」 제13조의2 (다가구주택의 범위 등) — [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36423호, 2026. 6. 23., 타법개정] 추징에서 빠지는 경우의 위임
• 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 (정의) — [시행 2025. 10. 1.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] 장기일반민간임대주택 10년·아파트 제외, 단기민간임대주택 6년
• 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 (임대사업자의 등록) — [시행 2025. 10. 1.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] 등록 신청처와 유형 구분
• 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 (임대의무기간 및 양도 등) — [시행 2025. 10. 1.] [법률 제21065호, 2025. 10. 1., 타법개정] 임대의무기간과 예외 사유
• 「지방세법」 제11조 (부동산 취득의 세율) — [시행 2026. 1. 1.] [법률 제21308호, 2025. 12. 31., 일부개정] 유상거래 주택 6억원 이하 1%