부동산 중개보수 누가 얼마나 내나요? - 상한요율, 협의, 복비

 

부동산 중개보수

• 주택 중개보수는 상한요율 이내에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정합니다. 상한이 곧 정가는 아닙니다.
• 매매 상한은 거래금액에 따라 0.4%에서 0.7%까지 갈립니다. 임대차는 0.3%에서 0.6% 사이예요.
• 5천만원 미만 매매는 25만원, 5천만원 미만 임대차는 20만원이라는 한도액이 따로 붙습니다.
• 오피스텔은 전용 85㎡ 이하에 부엌·화장실·목욕시설을 갖춰야 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 적용됩니다.
• 상한을 넘겨 받으면 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 대상입니다.

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9억원 아파트를 매매하면 한쪽이 낼 중개보수 상한이 450만원입니다. 8억 9천만원이면 356만원이에요. 1천만원 차이로 상한이 94만원 벌어집니다. 그런데 이 숫자는 내야 할 돈이 아니라 넘을 수 없는 선입니다. 실제 금액은 계약 전에 협의해서 정하게 되어 있어요.

상한요율이 정가가 아닌 이유

주택 중개보수는 상한요율 안에서 의뢰인과 중개사가 서로 협의해 결정합니다. 법이 정한 건 천장이지 가격표가 아니에요. 저는 처음에 요율표 숫자가 그대로 청구되는 값인 줄 알았습니다.

협의는 계약서를 쓰기 전에 해야 의미가 있습니다. 보수를 언제 주는지도 약정으로 정할 수 있어요. 따로 정하지 않으면 거래대금 지급이 끝난 날이 지급일이 됩니다.

중개사무소에는 중개보수와 실비의 요율·한도액표를 걸어두게 되어 있습니다. 등록증, 자격증, 보증 서류와 함께 붙어 있어요. 협의를 시작하기 전에 이 표부터 읽는 게 순서입니다.

파는 쪽과 사는 쪽에서 각각

중개보수는 거래하는 두 사람에게서 각각 받습니다. 5억원 매매라면 매수인 200만원, 매도인 200만원이 각각의 상한이에요. 한 사람이 400만원을 다 내는 구조가 아닙니다.

전세도 같은 방식입니다. 집주인과 세입자가 각자 자기 몫을 냅니다.

기준은 중개사무소가 있는 곳

요율은 시·도 조례로 정해집니다. 그래서 지역마다 숫자가 다를 수 있어요. 기준이 되는 곳은 집이 있는 지역이 아니라 중개사무소가 있는 지역입니다.

서울 물건을 다른 시·도 사무소에서 중개했다면 그 사무소 쪽 기준을 따릅니다. 제가 여기서 한 번 거꾸로 알고 있었어요.

요약: 상한요율은 넘을 수 없는 선이고, 실제 금액은 계약 전 협의로 정해집니다.

거래금액 구간별 상한요율

국토교통부령이 정한 주택 매매 상한은 0.4%가 가장 낮고 0.7%가 가장 높습니다. 가운데 구간이 싸고 양쪽 끝이 비싼 모양이에요. 서울시 조례도 같은 요율과 같은 한도액을 쓰고 있습니다.

매매와 교환은 이렇게 갈립니다.

거래금액	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.6%	25만원
5천만원 이상 2억원 미만	0.5%	80만원
2억원 이상 9억원 미만	0.4%	없음
9억원 이상 12억원 미만	0.5%	없음
12억원 이상 15억원 미만	0.6%	없음
15억원 이상	0.7%	없음

전세와 월세를 포함한 임대차는 구간을 끊는 자리부터 다릅니다.

거래금액	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.5%	20만원
5천만원 이상 1억원 미만	0.4%	30만원
1억원 이상 6억원 미만	0.3%	없음
6억원 이상 12억원 미만	0.4%	없음
12억원 이상 15억원 미만	0.5%	없음
15억원 이상	0.6%	없음

한도액이 요율보다 먼저 걸리는 구간

작은 금액에는 요율 말고 한도액이 하나 더 붙습니다. 서울시 기준으로는 거래금액에 요율을 곱한 값이 한도액보다 크면 한도액까지만 받습니다. 곱한 값이 한도액보다 작으면 그 값이 그대로 상한이 돼요.

4,500만원짜리 매매를 예로 들어볼게요. 0.6%를 곱하면 27만원이지만 한도액이 25만원이라 25만원이 상한입니다. 3천만원 매매라면 곱한 값이 18만원이니 18만원이 그대로 상한이에요.

임대차도 같습니다. 보증금 9천만원 전세는 0.4%를 곱하면 36만원인데 한도액 30만원이 먼저 걸립니다. 계산해보고 나서야 이 두 줄이 왜 따로 있는지 이해가 됐어요.

구간이 바뀌는 자리의 낭떠러지

구간 경계에서는 거래금액이 조금만 올라도 상한이 크게 뜁니다. 매매 기준으로 보면 9억원, 12억원, 15억원이 그 자리예요.

11억 9천만원은 0.5%를 곱해 595만원입니다. 12억원은 0.6%가 붙어 720만원이 돼요. 1천만원 차이로 125만원이 벌어집니다.

15억원 경계는 더 큽니다. 14억 9천만원이 894만원, 15억원이 1,050만원이니까 156만원 차이예요. 전세는 6억원이 그런 자리인데, 5억 9천만원 177만원과 6억원 240만원으로 63만원이 벌어집니다.

월세는 보증금으로 바꿔서 계산

월세가 있으면 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이 거래금액이 됩니다. 그렇게 더한 금액이 5천만원에 못 미치면 계산을 한 번 더 합니다. 이때는 100배 대신 70배를 씁니다.

보증금 1천만원에 월세 60만원이면 7천만원이 거래금액이에요. 0.4%를 곱해 28만원이 상한이 됩니다. 한도액 30만원보다 작으니 28만원이 그대로 남아요.

보증금 500만원에 월세 40만원은 먼저 4,500만원이 나옵니다. 5천만원에 못 미치니 70배로 다시 계산해 3,300만원이 돼요. 0.5%를 곱하면 16만 5천원입니다.

요약: 한도액은 작은 금액에서 먼저 걸리고, 구간 경계에서는 상한이 계단처럼 뜁니다.

오피스텔과 상가의 다른 요율

주택이 아닌 물건은 규칙이 따로 있습니다. 오피스텔만 별도 칸이 있고, 나머지는 한 줄로 묶여요.

오피스텔은 조건을 모두 갖춘 경우에만 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 상한입니다. 조건은 전용면적 85㎡ 이하에, 상하수도가 갖춰진 전용 입식 부엌과 전용 수세식 화장실, 목욕시설을 갖추는 것이에요. 화장실 안에 목욕시설이 있는 경우도 인정됩니다.

이 조건에서 하나라도 빠지면 주택 외 물건이 됩니다. 상가, 토지, 공장도 같은 칸이에요. 이쪽은 0.9% 이내에서 협의해 정합니다.

조건 하나로 갈리는 금액

2억원짜리 오피스텔 매매로 비교해볼게요. 조건을 갖추면 상한이 100만원이고, 못 갖추면 180만원까지 올라갑니다. 한쪽당 80만원이 왔다 갔다 하는 셈이에요.

주택과 상가가 섞인 건물은 면적으로 갈립니다. 주택 면적이 절반 이상이면 주택 요율을, 절반에 못 미치면 주택 외 요율을 씁니다. 5억원 건물이라면 200만원과 450만원의 차이라서, 찾아보다가 이게 제일 크게 벌어지는 지점이다 싶었어요.

주택 외 물건은 중개사가 자기가 받을 상한요율을 요율표에 미리 써서 걸어야 합니다. 걸어둔 요율보다 많이 받을 수는 없어요.

요약: 오피스텔 조건과 주택 면적 비율이 요율 자체를 바꿔놓습니다.

협의 전에 확인할 것

• 사무소에 걸린 중개보수·실비 요율표를 먼저 읽습니다. 등록증 옆에 함께 붙어 있습니다.
• 거래금액이 어느 구간에 걸리는지 봅니다. 경계에서 1천만원 차이로 100만원 넘게 벌어지기도 합니다.
• 월세가 있으면 보증금에 월세 100배를 더해 계산합니다. 더한 값이 5천만원 미만이면 70배로 다시 계산합니다.
• 오피스텔이면 전용면적과 부엌·화장실·목욕시설 조건을 확인합니다. 조건이 빠지면 0.9% 칸으로 넘어갑니다.
• 상가와 주택이 섞인 건물은 주택 면적이 절반을 넘는지 봅니다.
• 보수를 언제 주는지 계약할 때 정합니다. 정하지 않으면 거래대금 지급이 끝난 날이 기준이 됩니다.
• 실비는 보수와 별도입니다. 서류 발급·열람 수수료나 교통비가 여기 들어갑니다.
• 교환이면 값이 큰 쪽을 거래금액으로 봅니다. 같은 사람끼리 같은 기회에 매매와 다른 거래를 함께 하면 매매 금액만 적용합니다.

자주 묻는 질문

상한요율대로 달라고 하면 무조건 줘야 하나요?

아닙니다. 주택 중개보수는 상한 이내에서 의뢰인과 중개사가 협의해 정하게 되어 있습니다. 다만 협의는 양쪽이 합의해야 성립하므로, 계약 전에 이야기를 꺼내는 편이 낫습니다.

상한을 넘겨 받으면 어떻게 되나요?

사례나 증여 같은 다른 이름을 붙여도 보수와 실비를 넘겨 받는 건 금지되어 있습니다. 위반하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상입니다.

집은 서울인데 중개사무소가 다른 지역이면 어느 기준인가요?

중개사무소가 있는 시·도의 조례 기준을 따릅니다. 집이 있는 곳이 아니라 사무소가 있는 곳이 기준입니다.

전세 6억원과 5억 9천만원의 상한이 그렇게 차이 나나요?

5억 9천만원은 0.3%가 붙어 177만원, 6억원은 0.4%가 붙어 240만원입니다. 한쪽당 63만원 차이입니다.

중개보수는 언제 주나요?

중개사와 의뢰인이 약정한 때입니다. 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이 지급 시기가 됩니다.

이 글은 공인중개사법과 같은 법 시행령·시행규칙, 그리고 서울특별시 조례에서 확인한 상한요율과 한도액을 정리한 것입니다. 개별 계약의 유효 여부나 분쟁은 판단하지 않습니다.

요율과 한도액은 시·도 조례로 정해집니다. 이 글에서 조례를 확인한 곳은 서울특별시뿐이며, 다른 지역은 해당 시·도 조례를 직접 확인해야 합니다.

중개보수에 부가가치세가 더해지는지는 이번에 확인하지 못했습니다.

확인일 2026년 9월 13일.

출처

• 「공인중개사법」 제32조 (중개보수 등) — [시행 2026. 8. 28.] [법률 제21409호, 2026. 2. 27., 일부개정] 주택 보수는 국토교통부령 범위 안에서 시·도 조례로, 주택 외는 국토교통부령으로 정한다는 근거
• 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 (중개보수 및 실비의 한도 등) — [시행 2026. 8. 28.] [국토교통부령 제1611호, 2026. 8. 11., 일부개정] 협의 결정, 오피스텔 요건, 월세 환산(100배·70배), 주택 면적 2분의 1 기준, 주택 외 0.9% 이내
• 「공인중개사법 시행규칙」 별표 1 (주택 중개보수 상한요율) — 매매·교환 0.6%~0.7%, 임대차 등 0.5%~0.6% 구간별 상한요율과 한도액 (본문 페이지의 별표 1 링크)
• 「공인중개사법 시행규칙」 별표 2 (오피스텔 중개보수 요율) — 매매·교환 0.5%, 임대차 등 0.4% (본문 페이지의 별표 2 링크)
• 「공인중개사법 시행규칙」 제10조 (중개사무소등록증 등의 게시) — [시행 2026. 8. 28.] [국토교통부령 제1611호, 2026. 8. 11., 일부개정] 중개보수·실비의 요율 및 한도액표 게시 의무
• 「공인중개사법 시행령」 제27조의2 (중개보수의 지급시기) — [시행 2026. 8. 28.] [대통령령 제36590호, 2026. 8. 18., 일부개정] 약정에 따르되 약정이 없으면 거래대금 지급 완료일
• 「공인중개사법」 제33조 (금지행위) — [시행 2026. 8. 28.] [법률 제21409호, 2026. 2. 27., 일부개정] 어떤 명목으로도 보수·실비를 초과해 금품을 받는 행위 금지
• 「공인중개사법」 제49조 (벌칙) — [시행 2026. 8. 28.] [법률 제21409호, 2026. 2. 27., 일부개정] 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금
• 「서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례」 — [시행 2022. 12. 30.] [서울특별시조례 제8585호, 2022. 12. 30., 일부개정] 서울시 중개보수 한도표(별표 1)와 실비 한도(별표 2), 한도액 적용 방식