부동산·주거

1세대 1주택 비과세 제도 총정리

가격추적자 2026. 9. 24. 09:54

 

1세대 1주택 비과세 제도

 

 

  • 집 한 채를 팔 때 양도세를 안 내는 길이 있어요. 기본 요건은 보유기간 2년입니다.
  • 그런데 취득 당시 조정대상지역에 있던 집이면 조건이 하나 더 붙습니다. 거주기간 2년이에요.
  • 기준 시점은 파는 날이 아니라 사는 날입니다. 취득 당시에 지정돼 있었는지만 봐요.
  • 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 셉니다. 실제로 살았다는 이야기만으로는 안 잡혀요.
  • 요건을 다 채워도 파는 값이 12억원을 넘으면 고가주택이라 이 비과세에서 빠집니다.

1주택자가 집을 팔면 양도세가 없다고들 합니다. 반만 맞는 말이에요. 한 채여도 요건을 못 채우면 세금이 붙습니다.

기본 요건은 보유기간 2년입니다. 여기에 거주기간 2년이 더 붙는 경우가 따로 있어요. 그 갈림길이 조정대상지역입니다.

저는 처음에 이게 파는 시점 기준인 줄 알았습니다. 아니었어요. 살 때 그 집이 조정대상지역에 있었는지를 봅니다. 지금 해제됐는지는 상관이 없습니다.

비과세가 되는 집의 두 갈래 요건

양도일 현재 국내에 한 채

파는 날을 기준으로 국내에 주택이 한 채여야 합니다. 여기서 세는 단위는 사람이 아니라 세대예요. 본인과 배우자, 같은 곳에서 생계를 같이하는 직계존비속과 형제자매까지 한 묶음으로 봅니다.

취학이나 요양, 근무 때문에 잠깐 따로 나가 사는 가족도 같은 세대로 들어갑니다. 그래서 "내 명의로는 한 채니까"라는 계산은 위험해요. 세대원 명의까지 전부 합쳐서 한 채여야 합니다.

보유기간 2년이 기본형

요건의 기본형은 보유기간 2년입니다. 취득한 날부터 양도한 날까지 2년을 채우면 돼요. 거주는 따지지 않습니다.

전세를 놓고 한 번도 들어가 살지 않았어도 괜찮아요. 기본형에서는 거주기간이 아예 조건이 아니거든요.

거주기간 2년이 더 붙는 경우

취득할 당시에 조정대상지역에 있던 집은 다릅니다. 보유 2년에 더해, 그 보유기간 중에 거주한 기간이 2년 이상이어야 해요.

"그 보유기간 중"이라는 조건이 은근히 걸립니다. 사기 전에 세입자로 살았던 기간은 여기 안 들어가요. 내가 소유자였던 동안 산 기간만 셉니다.

정리하면 갈림길은 하나입니다. 취득 당시 그 집이 조정대상지역에 있었느냐예요.

취득 당시 그 집의 위치 채워야 하는 기간
조정대상지역이 아니었음 보유 2년
조정대상지역이었음 보유 2년 + 그 기간 중 거주 2년
요약: 기본은 보유 2년이고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 집만 거주 2년이 더 붙습니다.

내 집이 어느 쪽인지 가려내는 순서

기준 시점은 취득 당시

파는 날에 그 동네가 조정대상지역에서 풀렸어도 소용없습니다. 살 때 지정돼 있었으면 거주 요건은 그대로 따라와요.

반대 방향도 마찬가지입니다. 살 때 지정이 안 돼 있었으면, 나중에 그 지역이 지정되어도 거주 요건은 붙지 않아요.

지정과 해제는 국토교통부가 공고로 합니다. 반기마다 계속 둘지 다시 검토하게 돼 있어서 목록이 자주 바뀌어요. 그러니 찾아야 할 것은 오늘의 목록이 아니라 내가 계약하고 취득한 시점의 상태입니다.

제가 여기서 가장 헷갈렸던 부분이 이거였어요. 지금 풀렸으니 괜찮겠지 하고 넘어가면 세금이 붙습니다.

기간을 세는 시작점

보유기간은 취득한 날부터 양도한 날까지입니다. 거주기간은 세는 방식이 달라요. 주민등록표 등본에 적힌 전입일부터 전출일까지로 셉니다.

실제로 그 집에서 잤다는 사정은 기간 계산에 들어가지 않습니다. 전입신고를 늦게 했으면 거주기간도 그만큼 늦게 시작해요. 이 한 줄은 저도 두 번 읽었습니다.

요건이 면제되는 상황

기간을 못 채워도 비과세가 되는 길이 따로 있습니다. 보유와 거주를 둘 다 면제하는 경우와, 거주만 면제하는 경우로 갈려요.

둘 다 면제되는 쪽부터 보겠습니다. 공익사업으로 수용되는 집이 여기 들어가요. 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우도 해당됩니다. 다만 출국일에 집이 한 채여야 하고, 출국일부터 2년 안에 팔아야 해요.

1년 이상 계속 국외에 있어야 하는 취학이나 근무로 세대 전원이 나갈 때도 같습니다. 이쪽도 출국일부터 2년이라는 기한이 붙어요.

1년 이상 살던 집을 취학, 근무상 형편, 질병 요양 같은 부득이한 사유로 파는 경우도 면제됩니다. 임대주택은 조건이 조금 달라요. 민간건설임대주택이나 공공건설·공공매입임대주택을 분양받아 파는 경우인데, 임차한 날부터 판 날까지 세대 전원이 5년 이상 살았어야 합니다.

거주 요건만 빠지는 경우도 하나 있습니다. 조정대상지역 공고가 나기 전에 매매계약을 쓰고 계약금까지 낸 경우예요. 계약금을 낸 날에 그 세대가 집이 한 채도 없었어야 합니다.

상황 빠지는 요건
수용, 해외이주 출국, 부득이한 사유로 양도 보유와 거주 둘 다
조정대상지역 공고 전 계약하고 계약금 낸 무주택 세대 거주만

여기서 많이 걸립니다

일시적 2주택의 함정

이사하느라 잠깐 두 채가 되는 경우가 있습니다. 이때도 이전 집을 팔면서 비과세를 받을 수 있어요. 이전 집을 취득한 날부터 1년이 지난 뒤에 새 집을 사고, 새 집을 취득한 날부터 3년 안에 이전 집을 팔면 됩니다.

여기서 놓치기 쉬운 게 하나 있어요. 이 특례가 해 주는 일은 "두 채를 한 채로 봐 준다"는 데까지입니다. 보유 2년과 거주 2년 요건은 그대로 살아 있어요.

찾아보다가 이게 제일 아깝다 싶었던 게 이 대목이었습니다. 3년이라는 기한만 신경 쓰다가 정작 거주 2년을 못 채우고 파는 경우가 생겨요.

혼인이나 동거봉양으로 두 채가 된 경우도 구조가 같습니다. 혼인한 날 또는 세대를 합친 날부터 각각 10년 안에 먼저 파는 집을 한 채로 봐 줘요. 그래도 그 집 자체의 보유·거주 요건은 따로 따져야 합니다.

12억원이라는 천장

요건을 다 채워도 값에서 걸릴 수 있습니다. 팔 때 실제 거래가격이 12억원을 넘으면 고가주택이라 이 비과세에서 빠져요. 집값과 딸린 땅값을 합친 금액으로 봅니다.

다가구주택은 판정 방식이 조금 다릅니다. 한 덩어리로 통째 팔면 전체를 한 채로 보고 이 기준을 적용해요. 구획을 나눠서 팔면 구획마다 각각 한 채가 됩니다.

끊긴 듯해도 이어 붙는 기간

떨어져 보여도 합쳐서 세는 기간이 있습니다. 살거나 갖고 있는 동안 집이 불타거나 무너지거나 낡아서 없어진 뒤 다시 지은 경우예요. 없어진 집과 새로 지은 집의 기간을 합쳐서 봅니다.

상속받은 집도 그렇습니다. 돌아가신 분과 상속이 시작될 당시 같은 세대였다면, 그 전에 같은 세대로 살고 보유했던 기간이 붙어요.

같은 날에 두 채를 파는 상황에도 규칙이 있습니다. 어느 것을 먼저 판 것으로 볼지는 파는 사람이 고를 수 있어요. 계산해보고 나서야 이게 왜 의미 있는 선택인지 이해가 됐습니다.

요약: 일시적 2주택 특례는 두 채를 한 채로 봐 주는 데까지입니다. 보유와 거주 요건은 그대로 남아요.

팔기 전 확인 목록

  • 양도일 기준으로 세대 전체가 국내에 한 채인가 (세대원 명의까지 합쳐서)
  • 취득한 날부터 양도한 날까지 2년이 되는가
  • 취득 당시 그 집이 조정대상지역에 있었는가 (파는 시점이 아니라 사는 시점)
  • 그렇다면 소유한 기간 중에 전입일부터 전출일까지로 2년을 살았는가
  • 등본의 전입일이 언제로 찍혀 있는가
  • 파는 값과 딸린 땅값을 합쳐 12억원을 넘는가
  • 이사·혼인·동거봉양으로 두 채인 상태라면 기한 안에 팔면서 보유·거주 요건도 채웠는가
  • 수용이나 해외이주처럼 요건이 면제되는 상황에 해당하는가
  • 재건축이나 상속으로 합쳐서 세는 기간이 있는가

지금 당장 할 수 있는 건 등본 한 장 떼는 일이에요. 전입일과 전출일이 찍혀 나오니까 거주기간을 눈으로 셀 수 있습니다. 취득일은 등기부에서 확인하면 됩니다.

자주 묻는 질문

한 번도 안 살고 세만 놓았는데 비과세가 되나요?

취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 됩니다. 보유 2년만 채우면 거주는 따지지 않아요. 조정대상지역이었다면 거주 2년을 못 채운 것이라 안 됩니다.

지금은 조정대상지역에서 해제된 곳인데요?

기준은 취득 당시입니다. 살 때 지정돼 있었으면 해제된 뒤에 팔아도 거주 요건은 그대로 따라옵니다.

전입신고는 안 했지만 실제로 2년을 살았습니다.

거주기간은 등본의 전입일부터 전출일까지로 셉니다. 실제로 살았다는 사정만으로는 기간이 잡히지 않아요.

이사 때문에 두 채가 됐는데 3년 안에만 팔면 되나요?

3년은 두 채를 한 채로 봐 주는 기한입니다. 파는 집 자체가 보유 2년, 필요하면 거주 2년을 채웠는지는 따로 확인해야 합니다.

12억원이 넘으면 세금을 전부 내나요?

12억원을 넘는 고가주택은 이 비과세 대상에서 빠집니다. 넘는 부분을 어떻게 계산하는지는 별도로 정해져 있는데, 그 부분은 이 글에서 확인하지 않았습니다.

이 글은 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 보유기간·거주기간 요건을 정리한 것입니다.

개별 주택이 비과세에 해당하는지는 판단하지 않습니다. 집을 사거나 팔라는 이야기도 하지 않습니다.

현재 어느 지역이 조정대상지역인지는 이 글에서 다루지 않습니다. 지정과 해제가 공고로 자주 바뀌기 때문에, 취득 당시의 상태는 그 시점의 국토교통부 공고로 확인해야 합니다.

12억원을 넘는 고가주택의 양도차익을 어떻게 계산하는지는 다른 시행령 조문에 넘어가 있는데, 거기까지는 확인하지 못했습니다.

면제 사유에 나오는 "부득이한 사유"의 구체적인 범위는 시행규칙에 넘어가 있어 확인하지 못했습니다.

상속주택이나 농어촌주택처럼 한 채로 보아 주는 다른 경우들은 이 글에서 다루지 않았습니다.

확인일 2026년 9월 13일.

출처